加州储备基金不会从PACE的脖子上抬起FHFA靴

最初发布在ilsr.org上。

今年早些时候，加利福尼亚州宣布了一项1000万美元的贷款损失准备金，以解决联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）对使用基于物业税的融资以提高能效和住宅物业可再生能源的严格限制。

这是一个很棒的概念，但是来自加州最佳房地产评估清洁能源（PACE）计划的证据表明，该储量至少应该是其三倍。

能源效率融资的创新

PACE是Cisco DeVries于2009年在加利福尼亚州伯克利提出的概念，旨在解决使房屋更加节能的两个问题：

1）美国平均每5年移动一次，少于贷款期限或典型的节能改造寿命

2）获取有关节能机会的信息是一个挑战，而且信息是非常分散的。

解决方案？一项由城市发起的节能努力，允许房主通过物业税来偿还固定在其物业上的能源效率和可再生能源改进。这个城市将是一站式商店，房主将通过已经支付的账单简化融资，任何改进的成本（和收益）将转移给该物业的未来所有者。

美联储猛踩刹车

PACE在2010年起了重要的作用，当时联邦住房金融局（FHFA）发出了“贷方函件”，称在进行PACE赞助的改造时对财产收取的留置权（贷款）对抵押贷方构成了威胁，不会为经过PACE改进的物业购买抵押贷款或为抵押贷款再融资（因为PACE贷款的抵押期限比抵押贷款还早）。

为什么FHFA错误

来自PACE资助的4,000万美元住宅能源项目的证据表明，违约率远低于传统抵押贷款（不到1％），而且节能住宅的所有者违约的可能性比传统住房的所有者低三分之一。 。毕竟，节能改进为房主提供了偿还贷款的收入。

尽管有证据（也有诉讼），但FHFA于2012年发布的修改后的规则将他们对PACE的仇恨增加了一倍。

参与了一些程序

尽管许多现有的住宅PACE计划都关闭了商店，但仍有一些通过为房主提供可靠的披露来解决FHFA障碍。其他人则尝试使抵押留置权的优先级降低（但对投资者的吸引力也较小）。在索诺玛县和加利福尼亚州的西部河畔地区，数百名房主（尤其是那些没有抵押的房主）能够继续进行PACE融资。

但是，尽管商业地产PACE（不受贷方函件的影响）继续快速增长，但联邦裁定给PACE带来了为住宅节能市场增加动力的机会。

加利福尼亚的解决方案：正确的概念，太小

加利福尼亚州1000万美元的贷款损失准备金表面上解决了贷方问题。如果发生违约，该基金将使放款人不受损害。但是，根据加利福尼亚州索诺玛县PACE计划的进展情况，加利福尼亚州的贷款损失基金至少需要三倍大。

索诺玛县能源独立计划在2013年9月的报告中报告说，住宅项目的平均成本为28,000美元。如果我们假设PACE项目的默认违约率为1％（高于实际），那么加州的1000万美元储备金就可以覆盖10亿美元的住宅PACE项目。看起来很多，但在大约950万个非多户住宅房屋中，占所有房地产的0.37％，平均项目数量仅为35,700个（基于索诺玛县）。

截至去年秋天，索诺玛县计划已为1558个项目提供服务，占该县单一结构住房的近1％。

换句话说，加州的储备金可能会急忙用完，尤其是有机会满足FHFA四年休市所产生的被压抑的需求时。

这是一个很好的概念，也是一个良好的开端，但是当房利美和房地美大放异彩时，您将不仅需要适度的贷款准备金，还需要为住房物业提供基于物业的融资。

照片来源：kennysarmy

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