讲授深度改造价值的算法

最初由David Labrador发表在RMI Outlet上

RMI和房地产管理协会合作提供新的在线课程

在商业建筑上进行深度节能改造是否具有商业意义？目前，许多投资者忽略了改造后的价值，不仅节省了能源成本，但现在，他们的资产经理将能够进行更完整的计算，并对改造后的价值进行更全面的了解。落基山学院（RMI）和房地产管理学院（IREM）已合作创建了一系列在线课程，该课程本月首次亮相。他们被称为“分析和呈现深度改造价值”系列，他们教授分析和计算所需的分析技能，以报告和报告潜在的建筑物深层改造节能以外的价值。这些课程基于RMI的报告“如何计算和呈现深度改造价值”：IREM拥有18,000多名房地产经理以及公众人士，是一份《投资者指南》。

深度能源改造采用了一系列节能措施，与改造前的能源使用相比，可减少30％或更多的能源消耗。RMI资深合伙人，《投资者指南》报告的合著者道格拉斯·米勒（Douglas Miller）说，它们还提供了其他非能源方面的好处，但是“许多组织仍然没有在决策过程中优先考虑这些指标”。能源和可持续性改造几乎完全由能源成本节省提供的简单投资回报进行评估，并且必须满足30％或更高的极高回报率才能被视为有吸引力的投资。RMI建筑团队的经理，《投资者指南》报告的合著者迈克尔·本德瓦尔德（Michael Bendewald）表示：“仅凭节能成本，进行深度改造很少能达到这一财务门槛。”

超越能源的价值-超越可持续性

但是，深层改造具有重大的经济价值，其价值远远超出了简单的节能措施的回报。Bendewald说：“是的，能源效率更高的建筑物使用的能源更少，运行成本也更低，并且建筑物的低成本特性可以转化为收入和销售价格的增加。”鲜为人知的是后者的这种形式（通常更大）的价值形式，可以从较低的建筑能源成本以及提高的房客满意度和其他因素中得出。米勒说：“可持续建筑，主要是节能建筑，为居住，拥有或投资于建筑物的人们提供了更多的价值，而不仅仅是降低能源费用，这就是更大的问题。”

该报告探讨了深改造可以为投资者带来的四个附加价值：1）增加物业的销售价格，2）增加租金，3）减少非能源运营成本，以及4）与其他必要的翻新工程结合使用时甚至减少开发成本。改造过程的第五个重要方面是进行风险分析，以最大化其他要素的价值。米勒说：“当我们说'附加价值'时，这并不是在指称传统的外部因素，例如减少碳排放或公共卫生。”“这是关于如何收取较高的租金，或如何出售物业以获取更多租金，或建筑物中可能有更多占用空间的问题。”换句话说，公司财务内在的价值被简单地排除在数学范围之外，但事实并非如此。

但是，如何将这些低估的价值机会转变为常识呢？米勒说，《投资者指南》报告“提供了证明这一附加价值的研究，并着重说明了市场中考虑的那些价值要素的例子。”

但是仅靠这份报告并不能改变整个美国房地产市场。这就是IREM课程系列的来历。IREM成员管理着130亿平方英尺的财产，价值约8000亿美元。Bendewald说，在打造美国低碳未来方面，“提高现有建筑的能源效率至关重要。”IREM用于教育其成员。“他们提供了很多优质的教育，”本德瓦尔德说。“他们能够利用我们的内容，我们的思想领导力，并将其转换为课程。”

逐步寻找价值

RMI建筑业务董事总经理Iain Campbell说：“这些课程对深度改造产生的多种价值流进行了广泛研究，并将这一工作纳入实用指南，使投资者能够做出更明智的决策。”从根本上讲，在线课程显示了如何量化和演示深度改造项目的潜在价值。IREM可持续发展计划经理Todd Feist说：“我们希望房地产投资专业人士具备分析能力，以评估这些项目以及它们如何为房地产价值做出贡献。”Feist说，RMI的《投资者报告指南》和IREM的会员资格“看起来像是完美的配对”。“看来他们已经在为我们的听众提供这些内容了。”这些课程将使专业人员逐步评估项目。

米勒说，深度翻新的附加值大部分来自日益提高的能源性能改善法规，以及“在许多市场中，人们愿意花更多的钱买更好的房屋”。这些因素因地而异。Feist说：“可持续性是针对特定市场的，尤其是可以获取财务收益的程度。”“但是，对于投资者和租户来说，评估和需求可持续性和能源效率变得越来越普遍。”此外，Feist说，“市场迅速变化，法规迅速通过。”他建议物业经理“突然之间，您可能会从租户处收到一封电子邮件，上面写着‘嘿，您在这栋建筑的可持续性方面正在做什么？”

由于空间的本地购买者和租赁者对可持续性的重视程度不同，因此第一步是市场研究。Feist说：“ RMI概述并在课程中讲授的深度改造方法论为评估投资者和租户的需求提供了可靠且可重复的框架，” Feist说。他说：“一旦进行了定性分析，就可以对深层改造项目的环境和市场的可持续性进行初步分析。”他说，“您可以进入分析可能有助于增加产品价值的五个价值要素中的每一个。财产。”

寻找任何价值要素对于任何考虑投资建设高效建筑的人来说都是至关重要的。根据米勒的说法，这些课程将使物业经理说：“这将有助于降低与建筑物相关的风险”，或者“我们可以为此收取更高的租金”，或者“我们可以腾出较短的办公空间”时间。'Feist说，最后一步将是一份深度改造价值报告，该报告将向您的决策者和利益相关者介绍潜在的深度改造项目。

投资者工具箱

将有三门课程详细介绍深度改造价值方法。其中一个已经上线，其他将在接下来的几周内发布，直到秋季初。本德瓦尔德解释：“第一门课程介绍了主要主题，即如何从总体上对建筑物的深度改造或超高效考虑全面价值主张。第二门课程将详细介绍如何进行计算，并提供有关如何构建业务案例的更多建议。”

最后，本德瓦尔德说：“第三门课程实际上是针对资产经理的，他们是在投资组合层面上工作的人员，因此，第三门课程包括一种工具，可以开始将这些不同的价值纳入您的资本分配流程。”Feist补充说：“它引导学习者使用电子表格工具进行现金流量折现分析，该工具可以分析深度改造项目对房地产资产净现值的贡献。”

这些课程满足了IREM成员的核心需求。“如果您在一家房地产服务公司工作，并且与客户一起工作，您的责任就是确保您正在尽一切可能增加他们资产的价值，” Feist说，“而可持续性和这些深刻的改造是另一回事。工具箱中的工具，功能强大的工具，可以满足客户的目标。”本德瓦尔德解释：“如果您降低成本并保持收入，那将直接等于改善该建筑物的基本经济效益。”

Miller说，对于RMI来说，关键是这些课程“可以帮助人们了解可持续建筑投资的附加价值。”该价值“在很大程度上未纳入决策范围，因此，与人们对其正确估值相比，对可持续建筑的投资减少了。”米勒说，当投资者决定进行深度改造时，“由此减少的能源使用量将直接导致碳排放量的节省。”

对于IREM的成员而言，这些课程很重要，因为无论他们在哪里运营，它都能使他们在竞争中脱颖而出。Feist说：“深层的改造方法将使您能够更全面地了解可持续性和建筑改进，并为您提供在任何市场上都有价值的分析技能。”坎贝尔通过说“在这个领域工作的专业人员确实需要了解这一点”来强调这一点。Miller对课程系列正在进行中感到高兴。“我认为这些课程之所以强大是因为它们展示了如何以引起投资者共鸣的方式来加强深度改造的理由。”

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